Coronatijd en huurprijsverlaging: Moet de huurder de huurprijs nu (geheel) blijven betalen?
23 december 2020 | Algemeen
Op het moment dat de eerste bedrijven hun deuren verplicht moesten sluiten in verband met Coronamaatregelen, vroegen velen zich meteen af: “moet de huurder de huurprijs nu (geheel) blijven betalen?”. We zijn nu ongeveer 9 maanden verder. Er zijn inmiddels enkele uitspraken geweest die duidelijkheid geven over de rechten en plichten van huurders en verhuurders in deze bijzondere tijd. Wij vinden het tijd voor een update!
Verplichte sluiting
Bij bedrijfsruimten zijn de grootste problemen ontstaan door de verplichte sluiting van de horeca. De omzet viel hierdoor weg met vaak financiële problemen tot gevolg. De lijn in de rechtspraak is dat er bij verplichte sluiting van het gehuurde sprake is van een gebrek. Een gebrek is wettelijk gedefinieerd. Het is een omstandigheid waardoor de huurder het gehuurde niet kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook overheidsmaatregelen kunnen zulke omstandigheden en leveren daarmee een gebrek op.
Indien er sprake is van een gebrek kan de huurder huurprijsverlaging vorderen. In veel huurcontracten, zoals de veel gebruikte ROZ-contracten, is de mogelijkheid van huurprijsverlaging echter uitgesloten. In die gevallen geeft de wettelijke regeling van de onvoorziene omstandigheden een oplossing om alsnog tot een huurprijsverlaging te kunnen komen. Indien er sprake is van een onvoorziene omstandigheid mag de rechter op vordering van een partij namelijk de overeenkomst aanpassen. De rechter kan dan bijvoorbeeld bepalen dat de huurder minder huur verschuldigd is. Diverse kantonrechters hebben geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. Het is namelijk niet aannemelijk dat de contractspartijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een crisis van deze omvang en met deze gevolgen konden voorzien. Ook via die weg wordt er dus gezocht naar een oplossing voor de betalingsproblemen van de huurders. Uit de rechtspraak blijkt dat het verdelen van de financiële last als redelijk wordt gezien.
Inzicht in de financiële situatie van de huurder!
Overigens is in de rechtspraak ook gebleken dat je als huurder niet kan volstaan met de stelling dat de omzet is weggevallen door de overheidssluiting. In meerdere zaken wordt verwacht dat de huurder in een procedure inzicht geeft in zijn financiële situatie en de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de onderneming. Pas als de huurder aantoont dat hij daardoor in alle redelijkheid zijn verplichtingen niet kan nakomen, is aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden mogelijk.
De huurder besluit vanwege corona zelf dicht te gaan of heeft verminderde bezoekersaantallen
In de meeste huurovereenkomsten is afgesproken dat de huurder verplicht is om het gehuurde te exploiteren. Dit geldt in ieder geval voor het veel gebruikte ROZ-model. Er zijn ook huurders die zonder dwingende overheidsmaatregel besloten om het gehuurde te sluiten. Bijvoorbeeld vanwege bezorgdheid om het personeel. In dat geval wordt algemeen aangenomen dat de verhuurder vanwege de huidige bijzondere omstandigheden (onvoorziene omstandigheden) de huurder niet kan verplichten zijn exploitatieverplichting na te komen. De huurder zal de eventueel daarop staande boete dus niet verschuldigd zijn.
De huurder kan in beginsel geen huurprijsverlaging vorderen. Er is geen sprake van een gebrek aan het gehuurde. De verhuurder kan het gehuurde immers nog steeds ter beschikking stellen en schiet dus niet tekort. De huurder kiest ervoor om het gehuurde te sluiten. De huurder is doorgaans verplicht om de huur te blijven betalen, maar kan wel ontslagen worden van andere verplichtingen zoals exploitatieverplichting (wegens onvoorziene omstandigheden).
Uit de rechtspraak blijkt dat bij geen verplichte sluiting op initiatief van de huurder, ook sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden. Onder omstandigheden kan het dus zijn dat een huurder ook dan aanspraak kan maken op compensatie van de huurprijs. Ook hierbij geldt dat de huurder in een procedure inzicht moet geven in zijn financiële situatie en de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor zijn onderneming. Pas als de huurder aantoont dat hij daardoor in alle redelijkheid zijn verplichtingen niet kan nakomen, is aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden mogelijk.
Geen schadevergoedingsactie mogelijk
Het is niet mogelijk voor de huurder of verhuurder om een schadevergoedingsactie in te stellen. Er moet in dat geval namelijk sprake zijn van toerekenbaarheid. De Coronacrisis is geen van de partijen toe te rekenen.
Vragen?
Aarzel niet contact met ons op te nemen.
Anneloes is bereikbaar op a.g.j.lummen@first-line-juristen.nl of 0546-629925 en Marijn op m.vanpopering@first-line-juristen.nl of 0546-629925.
