Transactie-gedreven huurovereenkomsten
4 januari 2021 | Geen categorie
Het opstellen en beoordelen van overeenkomsten is een core business van First-Line Juristen. In dit artikel lichten we toe waarom goed advies belangrijk is bij het opstellen van een huurovereenkomst.
Wat zijn transactie-gedreven huurovereenkomsten?
Transactie-gedreven huurovereenkomsten zijn de standaard huurovereenkomsten, in bulk gemaakt. Vaak van het Internet geplukt en klakkeloos ingevuld. Of het hergebruiken van een eerder opgestelde huurovereenkomst. Er wordt hierbij niet tot nauwelijks naar de specifieke situatie gekeken. Wij zien regelmatig huurovereenkomsten voorbij komen, waarbij bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor winkelruimte is opgesteld, terwijl er sprake is van kantoorruimte (of vica versa). Verkeerde opzegtermijnen en ga zo maar door. Dit kan grote (negatieve) gevolgen hebben.
Ook valt onder de transactie-gedreven huurovereenkomst, de nieuwe huurovereenkomst die wordt opgesteld, terwijl dit helemaal niet nodig was. Bijvoorbeeld wanneer er aanvullende afspraken worden gemaakt, er sprake is van een huurverlenging of de huurprijs wordt aangepast. Het is dan vaak helemaal niet nodig om hier een hele nieuwe huurovereenkomst voor te maken. Maar ja, dit levert vaak weer extra inkomsten op voor degene die de huurovereenkomst opstelt. En soms wordt het juist niet gedaan (om kosten te besparen), terwijl het juist wel heel belangrijk is om wijzigingen op schrift te zetten en/of een nieuwe huurovereenkomst te laten maken.
Het opstellen van een huurovereenkomst is geen invulwerkje. Het is maatwerk. Wordt dit wel gedaan, dan kan dit vervelende consequenties hebben. Ter illustratie hieronder enkele uitspraken waaruit blijkt dat de (ver)huurder beter iets meer had kunnen uitgeven voor een deugdelijke huurovereenkomst en/of gedegen advies.
Hieronder een aantal praktijk voorbeelden:
Kapsalon/Unibail Rodamco
Een kapsalon (huurder) huurt al lang een pand. De huurder wil op den duur meer bevoegdheid krijgen. De huurder verzocht daarom om een nieuwe overeenkomst. Verhuurder stemt hiermee in, in plaats van de afwijkende afspraken vast te leggen in een allonge. Kort nadat de nieuwe huurovereenkomst is gesloten, wisselt het gehuurde van eigenaar. De nieuwe verhuurder heeft plannen tot renovatie van het winkelcentrum, en zegt daarom de huurovereenkomst op. Vervolgens stelt de huurder dat er een nieuwe huurovereenkomst is, waardoor de verhuurder de eerstkomende vijf jaar de huurovereenkomst niet kan opzeggen. Wanneer deze partijen geen nieuwe huurovereenkomst hadden gesloten maar uitsluitend een allonge hadden toegevoegd, dan was deze discussie niet ontstaan. Van deze zaak is cassatie ingesteld, maar het hof Den Haag heeft geoordeeld dat hierdoor een nieuwe huurbescherming is ontstaan. Dat betekent dat de verhuurder in dit geval niet kan opzeggen. Had de vorige eigenaar het in een allonge vastgelegd, dan had dat wel gekund. Het is bovendien niet uit te sluiten dat de nieuwe eigenaar alsnog de vorige eigenaar aansprakelijk stelt voor de schade. Uiteraard zal dit wederom afhankelijk zijn van de gemaakte afspraken in het koopcontract.
Landgoed Warmelo
Een ander voorbeeld van een transactie-gedreven afspraak is dat partijen een tijdelijke huurovereenkomst voor huur van woonruimte hebben en na het verstrijken van de bepaalde tijd opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst sluiten. De nieuwe huurovereenkomst is, in tegenstelling tot het eerdere contract, gesloten onder het nieuwe recht. Dus gelden de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte. Dan is de vraag; is de nieuwe huurovereenkomst er een die de huurder vrijwel geen huurbescherming biedt, of is het in feite de voortzetting van een oud contract met huurbescherming? De voorzieningenrechter Overijssel oordeelde dat het in beginsel gewoon een voortzetting was van het reguliere huurcontract en de verhuurder dus niet van de huurder af kon. Ook in dit geval had een allonge kunnen volstaan (zij het dat huurder dan zeker huurbescherming zou hebben genoten). Ook hadden de partijen beter moeten onderzoeken of de constructie überhaupt wel mogelijk was. Denk dus bij het invullen van een contract na over de consequenties.
City Diamonds
De tekst van de huurovereenkomst kan ook bepalend zijn voor de mogelijkheden om te komen tot beëindiging. In City Diamonds werd volgens het huurcontract de begane grond en eerste verdieping gehuurd met bestemming winkelruimte. Feitelijk gebruikte de huurder de begane grond als winkelruimte en de verdieping als opslagruimte. De verhuurder ontwikkelde vervolgens ideeën om de ruimte te verbouwen en hij wilde een achterliggend pand samenvoegen met het voorliggende pand. De huurovereenkomst wordt daarom opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De eerste verdieping wordt volgens de verhuurder samengevoegd met het achterliggende pand. Daardoor ontstaat dan een grotere winkelruimte, (die op dit moment toch alleen maar als opslag wordt gebruikt) en dat levert hem een beter rendement, zo suggereert de verhuurder. Het Hof oordeelde dat de eerste verdieping al winkelruimte was volgens het contract. Daarmee was er op papier geen wijziging van het gehuurde. Wijziging is een vereiste voor een beroep op dringend eigen gebruik. Per saldo geen dringend eigen gebruik en de huurovereenkomst kon niet worden beëindigd. Hoe afspraken zijn opgeschreven in de huurovereenkomst is dus van belang.
Had de verhuurder opgeschreven dat de verhuurde eerste verdieping geen winkelruimte maar een kantoorruimte of secundaire ruimte was, dan had het hem juist weer punten of huurwaarde gekost bij een eventuele huurprijstoetsing.
Conclusie
Het laten opstellen van een standaardovereenkomst door een makelaar of zelf een model van Internet halen lijkt goedkoper, maar kan dure negatieve gevolgen hebben. Uiteindelijk is het belangrijkste dat partijen een goede huurovereenkomst hebben, waarbij niet alleen de afspraken deugdelijk zijn maar er ook wat breder naar de inhoud van de overeenkomst , wensen en plannen van partijen gekeken wordt. Een modelovereenkomst, zoals het ROZ model, kan daarbij prima als uitganspunt dienen. Echter, het klakkeloos invullen van het model, is niet aan te bevelen.
Vragen?
Aarzel niet contact met ons op te nemen.
Anneloes is bereikbaar op a.g.j.lummen@first-line-juristen.nl of 0546-629925 .
Marijn op m.vanpopering@first-line-juristen.nl of 0546-629925.
